El arrendamiento de inmuebles como actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades: posibilidad de externalizar los servicios de gestión

La Ley del Impuesto sobre Sociedades, al regular el concepto de actividad económica establece que “Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”

Concretamente, tratándose de arrendamientos de bienes inmuebles se establece que “se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.”

Es decir, en principio y, con carácter general, se exige que para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado actividad económica la sociedad debe contar, al menos, con un empleado con contrato laboral y a jornada completa dedicado a la gestión de dicha actividad. De no cumplirse estos requisitos la sociedad tenedora de los inmuebles será considerada patrimonial, con las consecuencias que ellos conlleva.

No obstante lo anterior, la Dirección General de Tributos (DGT) viene admitiendo desde hace un tiempo que, en determinados supuestos, es posible externalizar la gestión de la actividad sin que se entienda incumplido dicho requisito. Así lo ha manifestado en varias consultas reconociendo que la entidad desarrollaba una actividad económica aun cuando los medios materiales y humanos no eran propios, sino subcontratados a una entidad ajena del grupo.

Recientemente, la resolución a la consulta vinculante V0090-24, de 15 de febrero, reitera dicho criterio. Considera el órgano consultivo que la interpretación del concepto de actividad económica en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades puede diferir del que se realice en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas u otras figuras impositivas.

Asimismo, la realidad económica pone de manifiesto situaciones empresariales en las que, si bien una entidad posee un patrimonio inmobiliario relevante cuya gestión requeriría, al menos, una persona contratada al efecto, sin embargo, se observa que el requisito de contratación se ve suplido por la subcontratación a terceras sociedades, especializadas en la gestión inmobiliaria.

Téngase en cuenta que no se admite la externalización de los servicios de gestión en todo caso, si no en determinados supuestos y atendiendo a determinadas circunstancias

Es importante señalar que esta posibilidad de externalizar los servicios de gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles se ha reconocido, únicamente, en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades, no habiéndose admitido, ni por la AEAT ni por la DGT en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o de otros impuestos, como el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), en los que se sigue exigiendo, de forma poco flexible, contar con un empleado con contrato laboral y a jornada completa, para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica. Cuestión que no deja de ser polémica. De hecho, el Tribunal Supremo ha admitido recientemente a casación una cuestión relacionada con este requisito de la persona contratada en el ámbito del ISD. En este caso, la Administración había negado la aplicación de los beneficios fiscales a la empresa familiar – reducción por transmisión de participaciones- porque negaba que la actividad de arrendamiento de inmuebles a la que se dedicaba dicha sociedad familiar tuviera el carácter de actividad económica, puesto que, de los 16 alquileres, 14 eran gestionados por una empresa externa contratada para ello. La particularidad en este caso consiste en que, a pesar de que la entidad familiar cumplía el requisito “formal” de persona contratada a jornada completa, tanto la Administración como el TSJ de Aragón consideraron que no estaba “justificado en términos de razonabilidad económica contar con una persona empleada a jornada completa de ocho horas para realizar un trabajo que, de media, no podía suponer más de una hora de trabajo al día”, entendiendo incumplido dicho requisito.