Como consecuencia de las medidas adoptadas en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de 2020, en el que se acuerda el cierre de una gran y variada lista de establecimientos, algunos de nuestros clientes nos han trasladado una serie de consultas relativas a cómo afecta el Estado de Alarma declarado a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y, en particular, si tiene alguna consecuencia que pueda suponer la suspensión o modificación de la obligación del pago de la renta.
Ante esta nueva tesitura, entendemos que es de interés resaltar las siguientes cuestiones:
- A diferencia de otros estados de la Unión Europea como Francia, que ha aprobado una moratoria en el pago del alquiler, o como Italia, que ha aprobado un plan de choque para cubrir hasta más del 60% del importe de los alquileres de los locales comerciales, ni el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo de 2020, ni el muy reciente Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, han contemplado medida alguna en este sentido.
- Ante la ausencia de una regulación legal expresa sobre las consecuencias jurídicas que el Estado de Alarma pueda suponer en los contratos de arrendamiento y, en particular, sobre los arrendamientos de locales de negocio, debe acudirse a los pronunciamientos que los Tribunales de Justicia han emitido hasta la fecha resolviendo cuáles son los efectos que puede provocar una situación de fuerza mayor o de alteración radical de las circunstancias concurrentes en la ejecución de un contrato de arrendamiento.
- En el caso de las obligaciones pecuniarias (renta), los Tribunales consideran que la aparición de circunstancias de fuerza mayor no libera a las partes contratantes de cumplir sus obligaciones, al entender que una obligación de pago no puede ser de imposible cumplimiento ante este tipo de situaciones. En definitiva, la opinión mayoritaria de los Tribunales concluye que el pago de la renta no puede extinguirse o suspenderse unilateralmente por una de las partes (en este caso, por el arrendatario) por la aparición de una circunstancia de fuerza mayor como la que actualmente se vive bajo la declaración del Estado de Alarma.
- Lo que sí admiten los Tribunales es la necesidad de adaptar o modificar dicha obligación de pago cuando durante la ejecución del contrato se produce una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias que provoca una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes. En estas situaciones de cambio o trastorno de las circunstancias, los Tribunales vienen aplicando la cláusula denominada “rebus sic stantibus” con el único objetivo de compensar el desequilibrio entre las prestaciones de las partes, que en este caso vendría siendo económico.
- Considerando lo anterior, y especialmente desde la perspectiva de los arrendatarios, se aconseja que se pongan en contacto con los arrendadores e intentar llegar a un acuerdo, bien mediante una reducción temporal proporcionada de la renta o mediante una suspensión temporal o aplazamiento de los pagos mientras durante el Estado de Alarma o hasta que se apruebe alguna medida legislativa que expresamente regule esta situación. No resulta aconsejable la toma de decisiones unilaterales extremas, pues ello podría dar lugar a legitimar acciones de resolución contractual e indemnización de daños y perjuicios por parte del arrendador.
- Asimismo, resulta aconsejable estar atentos a posibles medidas de apoyo o soporte que puedan adoptar las diferentes Administraciones Públicas implicadas. A título de ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia ha aprobado el aplazamiento del pago de tributos municipales entre los que se comprende el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), prolongando el periodo voluntario de pago hasta el 10 de julio de 2020, y en el caso de tener domiciliado el pago del impuesto, el cobro de los recibos se realizará el 30 de abril de 2020.
Estaremos a la espera de la adopción de nuevas medidas y ayudas para actualizar la información proporcionada.
